지역주택조합 안심보장증서란?

1 안심보장증서?

지역주택조합을 가입할때 자세히 보면 '안심보장증서'라는 종이를 한장씩 주는 곳이 많다.

주된 내용은 '사업이 무산되거나 00때 까지 조합설립인가 or 사업시행인가 를 못하면 전액을 환불해 주겠습니다' 인데, 가입할때 조합원들은 이것을 보고 '아 사업이 안되면 낸돈 전액을 돌려받을 수 있구나'라고 생각하게 된다.

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그런데 잘 생각해 보자.

조합의 사업이 무산되거나 진행이 안되는 경우는 어떤 경우일까

지역주택조합은 조합원들의 분납금으로 지역의 토지를 구매하여 아파트를 짓게 되는데 그 과정에서 부족한 자금은 은행 대출을 이용한다. 그리고 사업이 여러 이유로 지연되고 지체되면서 이자와 인건비 같은 비용은 커지고 조합의 자금이 고갈되면 사업은 진행이 될 수 없다.

이때 고갈되는 돈이 조합원들의 분담금이다. 조합에 돈이 없어서 파산이 됬는데 돌려줄 돈이 어디있겠는가.

사업이 무산된 조합에게 남는건 토지 밖에 없다. 만약 지역주택조합이 파산되면 조합원들은 총회를 열어 토지를 분할할 것인지, 아니면 다른 조합을 만들어 추가분담금을 지불하면서 다시 사업을 진행시킬것인가를 논의하게 된다.

그리고 보통 사업진행이 늦어지는 현장에서 저 보장서를 근거로 전액 환불 탈퇴를 요구하면, 조합에서는 사업이 무산되지 않고 진행중이니 계약서대로 업무대행비를 공제한다는 소리를 듣게 될 것이다.

 

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안심보장증서에 대한 효력에 대해도 문제가 있다.

안심보장증서는 법적효력이 있는 계약서가 아닌 '조합'이 '조합원'에게 발행하는 일종의 각서이다. 그런데 이 '조합원'들은 '조합'을 구성하는 사람들이기 때문에, 내가 나에게 발행하는 각서가 될 수 있다. 

또한 안심보장증서를 작성하는 시점도 사실상 '조합'이 아닌 '조합추진위원회' 단계에서 조합원들이 가입하면서 작성하는 문서기 때문에 '조합'이 발행한 문서도 아니고, 실질적인 효력이 발생하려면 조합 설립 후 조합총회를 통해 해당 증서에 대한 별도 의결을 해야 효력이 있다.

법적으로는 '조합'의 재산은 총유물에 속하고 이 총유물은 구성원들의 동의(=의결)가 있어야 처분이 가능하다는 것이다. 따라서 총회에서 의결되지 않은 보장증서로 총유물을 부당하게 처분할수 없기에 안심보장증서의 효력은 없어진다.

 

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이런 여러가지 효력없음으로 인해 이전 법원의 판단은 이 안심보장서의 효력을 인정해주지 않아 조합원들이 패소하는 경우가 많았으나, 최근 안심보장증서에 대한 다른 판결이 나오면서 이슈가 되었다.

법원이 사업 지연 시 지역주택조합 분담금을 안심보장증서가 있으면 돌려줘야 한다는 판결을 내렸다.

지역주택조합 추진위원회가 사업이 무산되거나 지연되면 조합원이 낸 분담금과 업무추진비를 환불해주겠다는 일종의 '각서'를 써주고 조합원을 모집하지만, 법원이 기존에는 이 각서를 인정해주지 않아 곳곳에서 갈등을 빚었다.

11일 법조계에 따르면 부산지방법원 제3-2민사부(조윤정 부장판사)는 A씨가 B지역주택조합을 상대로 제기한 분담금 반환청구 소송에서 원심을 깨고 원고 승소 판결했다.

항소심 재판부는 안심보장확약서를 유효하다고 믿고 조합원 가입계약체결을 하였다면 이는 '동기의 착오'(의사표시를 하게 된 동기에 관한 착오)로서 조합원은 계약을 취소하고 기납입한 분담금을 돌려받을 수 있다고 판단했다.

법원의 판단은 '안심보장증서'가 유효하다는 것처럼 보이게 해서 가입을 유도한 것은 조합원들을 기망(=사기)하거나 착오게 빠지게하여 계약을 체결하는데 영향을 주었다는 것이다.

 이에 이러한 기망으로 인한 조합 가입은 적법하게 취소할 수 있으며, 가입금액 전액을 부당이득반활할 의무가 있다고 한다.

 

평택지역주택조합의 예

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이미 진행하는 사업장은 회수할 수 없겠지만 이미 판결이 많이 나오고 있으므로, '조합'측에서도 안심보장증서를 가지고 가입을 유도한다면 계약취소뿐 아니라 부당이득환수로 인해 전액을 배상하는 경우가 많이 생길 것이다.

반면 가입의 미끼로 사용되었던 '안심보장증서'가 이제는 탈퇴를 원하는 조합원들에게는 한 가지 더 확실한 '판결 근거'로 사용될 수 있을 것이다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0012516940?sid=101&lfrom=kakao 

법원 "지역주택조합 분담금 환불, 안심보장증서 있으면 가능"