새로운 주택 틈새시장, 생활형 숙박시설(생숙)

생숙

부동산 시장에 '생숙'이라는 단어가 갑자기 등장했다. 생백숙같은 이 단어는 부동산 규제를 피해가기 위해 투자하는 '도생', '지산'에 이어 새로운 상품으로 부각된 '생활형 숙박시설'이다.

얼마전 분양한 '마곡 롯데 르웨스트'가 요즘 대표적인 '생숙'의 모델이며 청약 경쟁율 657대 1의 놀라운 경쟁율을 보여줬다.

대부분 전매로 투자하는 분들이 많았을 것이고 이미 초피가 1억 가까이 올라 광풍이라고 불릴정도로 이슈가 되었다.

 

이게 뭐길래 이렇게 인기일까?

생활형 숙박시설은 호텔같은 숙박시설 개념으로 주택수에 포함이 안되어서 전매가 가능하고, 각종 세금에 관한 규제도 받지 않으면서 임대나 전입신고가 가능하기에 주택을 가지고 있으면서 월세소득을 타겟으로 하는 투자자들에게 매력적인 상품이다.

지금 부동산시장에 있는 각종 규제를 피하면서 월세 수익이 가능하다보니 많은 수요가 몰렸고, 법적인 재제 사항도 없어서 당분간 생숙의 광풍은 이어질 것으로 보인다.

 

폭탄 돌리기?

그런데 이러한 장점만 설명하는 '생숙'이 돈이 될까?

사실 지금 이런 청약이 광풍인 이유는 주거 모델이 좋다기 보다는 '전매'가 가능한 상품이라는게 더 커보인다. 지금 청약시장에 뛰어는 투자자 대부분은 전매로 단타를 하거나 분양권 장사를 하고 있고, 현재 형성된 초피 이상의 수익을 바라보기는 힘들어 보인다.

만약 초피로 사서 매매가 안되거나 월세 수익을 바라보고 투자를 한 상황이라면 수익율을 면밀히 살펴봐야 한다.

낫 주택

생활형 숙박시설은 주택처럼 만들어 놨지만 주택이 아니다. 

따라서 주택에 관련된 각종 규제를 받지 않지만, 주택에 관련된 혜택도 없다.

월세로 들어오는 사람은 세입자라기 보다는 '장기 투숙객'이고 전입신고는 가능하지만 주택이 아니므로 전세자금 대출이 불가능하다. 또, 주거시설이 아니므로 임대차 계약을 못쓰고 '임대차보호법'에도 적용받지 못한다.

임차인이 이러한 리스크를 안고 들어 올 수 있다? 두번째 단계는 일반적인 아파트보다 보증금은 싸지만 월세가 비싸다.

생숙, 생활형 '숙박시설'이기에 숙박시설로 분류된다. 사업자가 운영가능한 형태이고, 일반인이 분양을 받았더라도 숙박시설 운영자격이 안되므로 운영대행업체에 맡기게 되고, 대행업체를 끼기 때문에 수수료도 발생한다.

이러한 수수료도 모두 월세로 붙기에 비슷한 아파트 대비 30~50%가량 월세가 높아질 수 있다.

그리고 숙박시설을 주거 목적으로 사용하는 것은 대놓고 불법이다.

우리나라는 불법적인 건축물에 대해서 매년 강제이행금을 부과하고 생숙 또한 거주시설로 사용한다면 불법건축물로 분류되어 강제이행금을 고려해서 월세와 자기 투자금을 살펴봐야한다.

 

얼마나 오래갈수 있을까

 이번 정부는 부동산에 대해서는 소급적용도 서슴치 않는다. 이미 다양한 부동산 상품에서 매매 후 갑자기 적용되는 법에 얻어 맞고, 앞날을 예측하기 힘든 정부다. 생숙도 지금은 핫할지라도 언제 규제가 바껴 철퇴를 맞을지 모르고 이러한 변종 주택은 아파트 시장의 열기가 조금만 사그라들면 가장 먼저 타격을 받을 수 있다.

 한때 핫했던 호텔 객실 분양처럼 한때 반짝이고 수익을 주던 물건이 나중에 골치아픈 애물단지가 되지 않도록 주의해야 될 것이다.